'생활형 숙박시설, 주거용 사용' 유예기간 지나
용도변경 안하면 수천만원 이행강제금 내야 할수도

[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 정부가 생활숙박시설(이하 생숙)의 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 하지 않으면 이행강제금을 부과하겠다는 '최후통첩'의 기한인 9월이 지나면서 논란이 다시 뜨거운 감자로 떠올랐다. 아파트와 외형이 비슷해 주거용으로 인기를 끌었던 생숙은 한때 '묻지마 투자' 열풍을 일으키며 높은 경쟁률을 기록했으나, 현재는 합법과 불법의 경계에서 법적 분쟁과 함께 마이너스 프리미엄까지 나오는 위기에 처했다.

◆규제 사각지대의 '묻지마 투자'

9일 건설업계에 따르면, 생활숙박시설은 2012년 한류 관광객 증가와 함께 장기 체류 숙박 수요를 위해 등장했다. 2013년 건축법 시행령에 포함되었고, 2016년에는 부동산 투자이민제 상품으로 지정될 만큼 활성화됐다. 특히 아파트 시장이 과열되고 저금리 기조가 이어지던 2020년경에는 청약 통장이나 전매 제한, 대출 규제로부터 자유롭다는 이점 때문에 투자 수요가 대거 몰렸다.

당시 서울 마곡지구 '롯데캐슬 르웨스트'는 평균 경쟁률 657대 1, 부산 해운대의 '힐스테이트 해운대 센트럴'은 10만 명 이상이 청약하는 등 기록적인 인기를 누렸다. 그러나 생숙을 주거용으로 사용하는 불법 사례가 사회적 문제로 부상하면서, 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 강제하고 이행강제금 부과를 예고했다.

◆'합법화 지원'에도 풀기 힘든 현실적 문제

정부는 지난해 10월 '생활숙박시설 합법 사용 지원방안'을 발표하며 오피스텔로 용도변경할 수 있는 퇴로를 열어주었지만, 현실에서는 녹록지 않다는 지적이다. 용도변경을 위해서는 건축 법령뿐 아니라 지구단위계획 및 설계 변경 동의 요건까지 충족해야 하는데, 이 과정이 매우 복잡하다.

더 큰 문제는 오피스텔 건축 기준을 충족하지 못하는 경우가 많다는 점이다. 특히 주차장 기준의 경우, 생숙은 200㎡당 1대이지만 오피스텔은 세대당 1대 이상이어서 물리적으로 기준을 맞추기 어려운 경우가 발생한다. 이로 인해 많은 생숙 소유주들이 용도변경을 사실상 포기하고 있다.

◆미신고 생숙 4만3000실, '이행강제금 폭탄' 우려

국토교통부 자료에 따르면, 6월 말 기준 전국 생숙은 총 18만5000실에 달하며, 이 중 준공된 14만1000실 가운데 약 30.5%인 4만3000실은 여전히 용도변경이나 숙박업 신고가 이뤄지지 않은 상태다. 정부는 '용도변경 의사 표시'를 하면 2027년 말까지 이행강제금 부과를 추가 유예하기로 했지만, 10월 이후부터는 또 다른 형태의 갈등이 예상된다.

바로 '이행강제금 폭탄' 논란이다. 건축법 시행령에 따라 위반 건축물에는 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 이행강제금으로 부과될 수 있으며, 의무가 이행될 때까지 반복해서 부과된다. 이행강제금이 세대당 수천만 원에 달할 수 있다는 점에서 투자자들의 불안감은 극에 달하고 있다.

일각에서는 생숙 문제가 규제를 완화한 정부와 인허가를 남발한 지자체, 그리고 위험성을 인지하고도 투자에 나선 투자자 모두의 책임이라는 목소리가 나온다. 정부 입장에서는 '버티면 된다'는 식의 선례를 남길 수 없어 구제책을 마련하기도 쉽지 않은 상황이다. 결국 생숙을 둘러싼 '합법과 불법'의 외줄타기는 당분간 계속될 것으로 보인다.

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