[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 오랜만에 고향을 찾은 이들은 낡은 부모님 집을 보며 리모델링이나 증축을 계획하는 경우가 많다. 가족을 위한 더 넓고 쾌적한 공간을 만들고 싶은 마음은 크지만, 법적인 절차를 간과할 경우 막대한 비용과 함께 심각한 법적 문제에 직면할 수 있다. 특히 복잡한 건축 법규는 전문가가 아니라면 쉽게 파악하기 어려워 무턱대고 공사를 진행하기보다 정해진 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

건축 공사의 첫걸음은 규모에 따른 절차를 파악하는 것이다. 먼저, 상대적으로 소규모인 증축, 개축, 대수선 공사 등에는 '건축 신고' 절차가 적용된다. 이는 주로 바닥면적 85㎡(약 25평) 이내의 공사에 해당하며, 허가에 비해 제출 서류가 간소하고 처리 기간이 짧아 빠르게 진행할 수 있다. 반면, 연면적 100㎡(약 30평) 이상을 증축하거나 신축에 준하는 큰 공사는 '건축 허가'를 받아야 한다. 허가 절차는 설계도면 검토부터 건축 심의까지 더 엄격하고 복잡한 과정을 거쳐야 해, 시간과 비용이 상대적으로 더 많이 소요된다.

이러한 건축 절차는 크게 세 단계로 진행된다. 첫 번째는 설계 의뢰다. 공사를 계획했다면 건축사사무소를 방문해 상담을 받고, 반드시 건축사에게 설계를 맡겨야 한다. 건축사는 건물의 구조적 안전성뿐만 아니라 용도 지역에 따른 건폐율, 용적률, 주차장 규정 등 복잡한 건축 법규를 종합적으로 검토해 안전하고 합법적인 도면을 작성한다.

두 번째 단계는 신청 서류 준비다. 건축사가 작성한 설계도면 외에도 건축·대수선 신고서(혹은 허가 신청서), 대지현황도, 평면도, 입면도 등 다양한 서류가 필요하다. 이 과정에서 건축사는 소유권 증명 서류, 토지 이용 계획 확인원 등 일부 서류를 제외하고 대부분의 행정 서류를 준비해 준다.

세 번째 단계인 접수 및 심사는 준비된 서류를 해당 시·군·구청 건축과에 제출하면서 시작된다. 공무원들은 제출된 서류가 건축법과 조례에 맞는지 철저하게 심사하며, 문제가 없을 경우 신고증 또는 허가증을 내준다. 신고는 보통 3~7일 내에 처리되지만, 허가는 14일 이상 소요될 수 있다. 최종 허가가 나오면 착공 신고를 하고 공사를 시작할 수 있다.

성공적이고 안전한 리모델링을 위해서는 몇 가지 필수 체크포인트를 숙지해야 한다. 가장 중요한 것은 건폐율(대지면적 대비 건물 면적 비율)과 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)이다. 이 기준을 초과하면 증축이 불가능하다. 또한, 일정 규모 이상 증축 시 주차장 확보 의무가 발생하며, 인접 대지 경계선으로부터의 이격 거리나 일조권 확보 등도 꼼꼼히 확인해야 한다.

인터월드 엔지니어링 건축사사무소 관계자는 "증·개축 등의 리모델링은 법적 지식 없이 진행할 경우, 불법 건축물이 되는 등 예상치 못한 문제에 직면할 수 있다"면서 "전문가의 도움을 받는 것이 장기적으로는 비용과 시간을 절약하고, 안전한 주거 환경을 보장하는 가장 확실한 방법"이라고 조언했다.

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